商品房的销售方式有哪些？ [05-25 10:00]

根据《山东省商品房销售管理条例》第三条规定：“商品房销售包括商品房预售和商品房现售。本条例所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。本条例所称商品房现售，是指房地产开发企业将已竣工的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。”
第十六条规定：“房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以由商品房承销机构代销或者包销商品房。房地产开发企业和商品房承销机构不得销售不符合销售条件的商品房。” [05-25 10:01]

商品房预售应符合哪些条件？
 [05-25 10:05]

根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
根据《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”
根据《山东省商品房销售管理条例》第四十六条规定：“违反本条例规定，房地产开发企业提供虚假材料骗取商品房预售许可证明或者未取得商品房预售许可证明预售商品房的，由商品房销售管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并可处以已收取的预付款百分之一以下的罚款。” [05-25 10:06]

开发企业未取得商品房预售许可证是否可以销售房屋？
 [05-25 10:15]

根据《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”
根据《山东省商品房销售管理条例》第四十六条规定：“违反本条例规定，房地产开发企业提供虚假材料骗取商品房预售许可证明或者未取得商品房预售许可证明预售商品房的，由商品房销售管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并可处以已收取的预付款百分之一以下的罚款。” [05-25 10:16]

针对未取得《商品房预售许可证》，以认购、预订、排号等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款、购房款等费用的问题如何处置？
 [05-25 10:25]

根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第二十二条规定：“ 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”
第四十二条规定：“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款：(六)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的。”
根据《山东省商品房销售管理条例》第三十一条规定：“未取得商品房预售许可证的房地产开发企业和商品房承销机构不得以任何形式向买受人收取预订款性质的费用。“
对此类问题，经调查核实后，依法予以处理。 [05-25 10:26]

关于开发企业返本销售、售后包租行为，有哪些法律规定？
 [05-25 10:30]

根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第四十二条规定：“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款：(三)返本销售或者变相返本销售商品房的； (四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的。”
根据《山东省商品房销售管理条例》第四十八条规定：“违反本条例规定，房地产开发企业或者商品房承销机构在销售商品房过程中有下列行为之一的，由商品房销售管理部门责令限期改正，给予警告，并可处以三万元以上十万元以下的罚款：（二）采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房的；（三）采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未建成商品房的。” [05-25 10:31]

我市商品房的销售价格备案是如何规定的？
 [05-25 10:35]

根据《威海市人民政府办公室关于加强市区房地产市场调控工作的意见》（威政办发〔2017〕13号）要求，我市推行新建商品房销售价格备案制度，房地产开发企业办理预售许可时需提交预售楼盘的《可售房源明示表》，其中包括每套可售房源房号、房屋用途、房屋面积及销售价格等信息。房地产开发企业应按照备案价格明码标价对外销售，销售价格超出备案价格的，应当向原备案机关再次报备。 [05-25 10:36]

车位、储藏室价格是否需要进行公示？
 [05-25 10:40]

根据住建部、省、市关于预售价格备案的通知要求，我市实行新建商品房预售价格申报备案制度，开发企业在办理预售许可证时，须对每套房屋进行价格申报，一房一价，一套一标。销售车位前，应对车位的销售价格向主管部门进行备案登记。开发企业在进行商品房销售时，必须严格按照房屋备案价格进行销售。按照《关于进一步规范商品房销售现场信息公示管理的通知》，开发企业销售现场应将储藏室、车位的价格等相关信息予以充分公示，对于车位和储藏室的销售价格，由交易双方进行协商确定。 [05-25 10:41]

合同签订后，因购房人自身原因要求退房、退定金可以吗？
 [05-25 10:45]

按照交易双方签订的合同约定履行。依据《民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”该问题属于民事合同纠纷，建议双方沟通协商，达成一致意见，协商不成通过法律途径依法解决。 [05-25 10:46]

关于房屋面积差价退还问题是如何规定的？
 [05-25 10:50]

根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十八、十九、二十条的规定，我市商品房预售合同中关于差价的处理方式均有约定，交易双方应按照合同约定履行。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该问题涉及民事协议的履行，属于民事合同法的范畴，需双方协商一致，协商不成须通过法律途径解决。
《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”第十九条规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。”第二十条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。” [05-25 10:51]

感谢威海市住房保障公共服务中心房地产市场科科长杨金玉做客本期微访谈，本次微访谈正式结束，谢谢各位网友的积极参与。如果有相关问题可拨打咨询电话：5207259。  [05-25 10:55]