文字解读丨《威海市物业承接查验实施办法》政策解读

一、起草背景

国家、省多次对承接查验作出重要部署。2003年公布、2007年修订的国务院《物业管理条例》，2011年施行的住建部《物业承接查验办法》及2009年施行的《山东省物业管理条例》均对承接查验作出明确规定，要求建设单位在物业交付使用前，与选聘的物业服务企业完成承接查验工作。这些法规规章的落实要求我们依据国家、省级政策框架，结合威海市实际情况，制定具体实施政策，加快承接查验工作的落地执行。《威海市物业管理办法》实施以后，我市物业管理工作进入到更加注重法制化、规范化、标准化的新阶段，其中对承接查验工作提出了更明确的要求。鉴于承接查验工作是一个系统工程，涉及面广，统筹推进难度大，亟待出台细化量化、针对性强、落地可行的具体政策，以统一工作思路、明晰查验条件和程序，明确职责边界，指导、督促和规范县市区物业承接查验工作的开展。市住房和城乡建设局结合威海市实际情况拟定了《威海市物业承接查验实施办法》

二、决策依据

依据《民法典》《承接查验办法》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》《威海市物业管理办法》等有关法律、法规、规章等要求制定。

三、出台目的

一、明确各方权责。通过要求建设单位和物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，并共同确认交接内容和结果，能够清晰界定建设单位、物业服务企业和业主之间的权利和责任。这有助于避免在后续物业管理过程中，因职责不清而产生的各种矛盾和纠纷，维护各方的正当权益。

二、提高物业建设质量。该办法的实施促使建设单位按照规划设计标准和售房约定，更加重视物业公共部分、公用设施的建设和完善。建设单位会在承接查验前，对相关设施设备进行自查和整改，以确保其符合标准和约定，从而提高整体建筑质量，为业主提供质量更可靠、功能更完善的居住环境，保障业主的切身利益。

三、保障物业管理顺利开展。实行物业承接查验制度，强化了物业建设与物业管理之间的承接关系，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端。在承接查验过程中，物业服务企业能够全面了解物业的状况，提前发现问题并及时解决，为后续的物业管理工作奠定坚实基础，保障物业管理服务工作的顺利进行，减少运营成本和工作量。

四、主要内容 

第一是明确管理机构及职责分工。对市、区物业管理主管部门在物业承接查验活动中的职责进行了细分。市管宏观，区市管具体。市级是宏观层面的指导监督，负责政策制定、检查督导；各县市区物业管理主管部门负责对本区域内具体承接查验活动实施监督，包括参加查验，开展备案，处理投诉等。

第二是明确可选择第三方专业机构参加查验。建设单位和物业服务人可委托第三方专业机构对物业共用部位、共用设施设备进行检查和勘验的活动。

第三是明确物业承接查验的条件。明确了开展承接查验活动要满足12个条件。在综合验收通过后，由建设单位、物业服务企业或业主代表共同参与，对物业共用部位、设施设备等进行查验。项目已完成竣工验收建设工程需通过政府相关部门（如住建、规划、消防等）的竣工验收备案，取得《竣工验收备案表》及相关合格证明（如消防、电梯、环保等专项验收文件）。物业具备交付使用条件，供水、供电、供气、排水、通讯等基础设施已按规划设计要求建成并正常运作。物业的共用部位（如楼道、屋顶、地下室）、共用设施设备（如电梯、配电室、监控系统）已完工且功能正常。

第四是明确承接查验的程序。明确了承接查验共有10个步骤，住建部《承接查验办法》规定了承接查验程序，共有7个步骤。《威海市物业承接查验实施办法》增加了3个步骤，针对委托第三方专业机构参与查验的情况增加了签订委托协议和出具报告书两个步骤。为了强调备案的重要性，将办理备案手续加在查验程序中，确保整个程序连贯完整。

第五是明确各方责任。明确建设单位和物业企业不履行承接查验义务需要承担的责任，进一步约束物业交接的两个主体行为，保障承接查验工作顺利开展。

五、与住建部《承接查验办法》的异同点

《威海市物业承接查验实施办法》与住建部《承接查验办法》相比，两个文件都明确了承接查验的条件、查验程序、查验备案等内容。《威海市物业承接查验实施办法》突破提出了物业承接查验可委托第三方专业机构，实行《威海市物业承接查验报告书》制度，《威海市物业承接查验报告书》由专业机构出具，避免建设单位与物业企业未对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，或者承接查验工作流于形式，从而导致不符合规划建设标准规范的物业共用部位、共用设施设备直接投入使用，影响物业设施设备正常运行，损害业主和物业使用人利益。

六、政策解读人

威海市住建局物业管理科 刘笃璋；联系电话： 5212939。