威海市人民政府办公室

关于积极培育和发展住房租赁市场的实施意见

威政办字〔2018〕65号

各区市人民政府，国家级开发区管委，综保区管委，南海新区管委，市政府各部门、单位：

为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）和《山东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（鲁政办发〔2017〕73号），经市政府同意，现就积极培育和发展住房租赁市场提出如下实施意见：

一、总体要求

（一）指导思想。全面贯彻党的十九大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，按照深化住房制度改革的总体要求，坚持住房的居住属性，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以满足新市民居住需求为主要出发点，增加供应与支持消费并行，盘活存量与优化增量并举，政策扶持与强化监管并重，建立健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，促进住房租赁市场健康发展。

（二）发展目标。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁制度体系，基本形成便民高效、规范有序、体制顺畅的住房租赁监管服务体系，实现城镇居民住有所居的目标。

二、培育住房租赁市场供应主体

（三）大力培育住房租赁企业。扶持、培育、引入一批实力雄厚、服务规范、信誉良好的住房租赁企业，开展连锁经营、跨区经营。鼓励市级和各区市（含国家级开发区、南海新区，下同）国有投资公司将住房租赁纳入业务范围，负责租赁住房房源筹集（新建、改建、盘活、划转、购买、经租）、运营和管理。2018年12月底前，各区市确定1—2家从事住房租赁业务的国有重点企业并向社会公布。到2020年，全市培育10家以上住房租赁示范企业。住房租赁企业可按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85号）的有关规定，享受生活性服务企业的有关优惠政策。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：市国资委，各区市政府〔管委〕）

（四）规范房地产企业住房租赁业务。引导房地产开发企业从传统的开发销售向“租售并举”模式转变，利用已建成住房、库存住房或新建住房，以先租后售、与住房租赁企业合作等方式，开展住房租赁业务，发展租赁地产。（责任单位：市住房城乡建设局）

（五）规范物业服务企业住房租赁业务。支持物业服务企业发挥信息、人员、服务等优势，拓展住房租赁业务，通过代管、购买等方式筹集房源，依法开展住房租赁经营；受业主委托，出租空置房源。（责任单位：市住房城乡建设局）

（六）规范住房租赁经纪机构。鼓励房地产经纪机构提供住房租赁托管、居间代理服务及相关专业化服务。制定房地产经纪与信用管理办法，规范房地产经纪机构经营行为。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：各区市政府〔管委〕）

（七）规范个人出租住房行为。鼓励个人将自有闲置住房委托住房租赁企业、物业服务企业或通过政府住房租赁监管服务平台出租；鼓励出租人和承租人、住房租赁企业建立长期稳定的租赁关系。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：各区市政府〔管委〕）

三、鼓励和支持住房租赁消费

（八）落实住房租赁支持政策。凡非本市户籍承租人取得居住证后在本市长期承租房屋、个人征信良好的，并符合有关政策规定的，在义务教育、计划生育、公共卫生服务、就业服务、社会保障、社区事务、专利申报、住房保障和公积金提取等方面，享有与本市居民同等待遇。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：市财政局、公安局、教育局、科技局、民政局、人力资源社会保障局、卫生计生委、住房公积金管理中心，各区市政府〔管委〕）

（九）实施承租人子女就近享受中小学义务教育政策。对具有本区市户籍、在城区无住房、能提供经登记备案长期租赁证明的家庭，区市教育主管部门可在统筹考虑当地城镇化进程、教育资源承载力、学校布局等情况的基础上，探索实行义务教育适龄子女就近入学，同一套住房在同一就学时段内，只允许同一租赁家庭的子女就近入学。非本区市户籍承租人子女，持父（母）亲居住证（或公安部门开具的居住证办理凭证）及签订的租赁合同，根据各区市义务教育阶段招生入学政策接受教育。学校及教育、住房城乡建设等部门要不定期对学生居住情况进行抽查核实，违规行为记入个人信用记录并纳入市公共信用信息平台。（牵头单位：市教育局；责任单位：市公安局、住房城乡建设局）

（十）依法保护承租人稳定居住权。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得擅自解除、变更合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。租赁当事人可依照统一的住房租赁合同示范文本签订合同，明确出租人、承租人及其他当事人的权利和义务。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：各区市政府〔管委〕）

四、完善公共租赁住房保障措施

（十一）扩大公租房保障范围。结合实施《威海市市区廉租住房保障实施办法》（威政发〔2015〕31号）、《威海市区公共租赁住房管理办法》（威政发〔2014〕14号），把中等偏下收入住房困难家庭、符合规定条件的新就业无房职工（包括新就业大学生、青年医务工作者和青年教师等专业技术人员）和在城镇稳定就业的外来务工人员等作为当前保障重点，进一步提高公租房保障水平。将新落户到城里的农村居民纳入城镇住房保障体系。对符合条件的县级以上劳动模范、享受国家定期抚恤补助的优抚对象、孤老病残人员和符合廉租住房保障条件的家庭及新就业大学生、引进人才以及列入国家、省、市公共信用信息平台的诚实守信者，可优先安排公共租赁住房。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：市人力资源社会保障局）

（十二）实施灵活的公租房保障措施。坚持公廉并轨、租补分离的原则，实行实物配租和租赁补贴并举，灵活满足公租房保障对象的需求。对城镇低收入的住房困难家庭发放廉租住房补贴，对符合条件的其他保障对象以公租房实物配租方式予以保障。支持公租房保障对象通过市场租房。推进建立公租房货币化补贴制度，落实实物配租轮候家庭通过租赁补贴实施保障的措施，建立以租赁补贴为主、实物配租为辅的住房保障制度。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：市财政局）

（十三）强化公租房运营保障。进一步完善配套设施，提高公租房入住比例。采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将政府投资、建设和管理的公租房委托住房租赁企业运营管理。加强对企业自建公租房的监管。企业可将空置的自建公租房按政府指导价向保障对象出租。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：各区市政府〔管委〕）

五、多渠道增加租赁住房有效供给

（十四）允许现有住房按规定改造后出租。住房租赁企业可收购、长期租用、受托经营闲置住房、库存商品住房、公寓等用作租赁房源；可将现有住房按照有关住宅设计规范改造、审批合格后出租。住房改造应保障结构性安全，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。现有成套住房改造应以原设计的房间为最小单位对外出租，禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造对外出租。住房租赁企业可将符合条件的客厅（起居室）按规定改造成一间房间单独出租。出租的每个房间人均租住使用面积不得低于4平方米，每个出租房间居住成年人数不得超过2人。餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室、草厦子等非居住空间，不得出租用于居住。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：市公安局，各区市政府〔管委〕）

（十五）加强租赁住房规划和用地供应。结合住房供需状况、需求人群分布等因素，合理确定租赁住房建设规模，在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。重点关注和满足产业园区、中央商务区和医院、科研机构、高等院校等企事业单位聚集区的租赁住房需求，完善周边基础设施和公共服务的配套。盘活城区存量土地，采取多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。（牵头单位：市国土资源局；责任单位：市规划局、住房城乡建设局）

（十六）规范简化租赁住房项目审批流程。落实放管服改革总体要求，组织对新建、改建租赁住房项目审批手续办理流程进行梳理规范和简化优化，纳入建设工程项目模块化审批，实现全市一体化的全流程网上办理。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：市发展改革委、国土资源局、规划局、政务服务中心管理办）

六、落实政策支持

（十七）完善住房公积金优惠政策。住房公积金增值收益可用于公共租赁住房建设或发放租赁补贴。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存地无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。租住公共租赁住房的，按照实际支出全额提取。租住商品住房，提供身份证明、本人及配偶无房证明的，可按照年提取额每名缴存职工最高不超过6000元的额度提取公积金，提取额不得超过当年实际房租支出；同时提供住房城乡建设部门出具的房屋租赁备案证明及完税发票的，可按实际房租支出全额提取。租房提取额度不与公积金月缴存额挂钩。住房公积金管理部门每年要适时调整租房提取额度，并向社会公布。全面推行公积金业务网上办理，通过联网核查、信息共享获取自住住房和租赁住房信息，减少提取公积金办理要件，简化办理手续。（责任单位：市住房公积金管理中心）

（十八）落实税收优惠政策。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，落实税收优惠政策。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对其他个人出租住房月收入不超过3万元的，2020年底前可按照规定享受免征增值税优惠政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得收入，减按10%税率征收个人所得税。对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，按国家规定扣除相关费用。（责任单位：市税务局）

（十九）开发金融优惠产品。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，开发优惠贷款利率的定向金融产品，向住房租赁企业、进入住房租赁市场的房地产开发企业提供支持。鼓励政策性金融机构比照保障房建设或者棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务，鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。拓宽住房租赁企业直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。（牵头单位：市金融办；责任单位：市人民银行、威海银监分局、发展改革委）

七、构建住房租赁服务和监管体系

（二十）完善住房租赁地方性规定。严格落实《城市房地产管理法》《商品房屋租赁管理办法》等法律法规，加快制定我市住房租赁管理办法，规范出租人、承租人、租赁企业、经纪机构等市场主体行为，稳定租赁关系，完善住房租赁市场监管体制、机制。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：市法制办）

（二十一）严格落实住房租赁合同备案制度。将租赁合同登记备案作为享受住房租赁优惠政策的必要条件，加快实现住房租赁合同网上签约及登记备案，提高工作效率，方便群众办事。住房城乡建设部门要明确住房租赁备案管理工作机构，建立市、区市、街道三级工作网络，委托街道办事处办理租赁备案业务。公安、工商、教育、国土资源等部门配合做好住房租赁备案工作。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：市编办、公安局、教育局、国土资源局、工商局，各区市政府〔管委〕）

（二十二）健全住房租赁信息动态监测体系。加快建设市住房租赁监管服务平台，通过平台提供便捷的租赁信息发布服务；推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案；建立住房租赁信息发布标准，确保信息真实准确；规范住房租赁交易流程，保障租赁双方特别是承租人的权益；实施住房租赁信用管理，定期公布住房租赁经营主体信用等信息；加强住房租赁市场监测，为政府决策提供数据基础。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：各区市政府〔管委〕）

（二十三）加强住房租赁行业监管。建立部门相互协作配合的工作机制，推进部门间信息共享，合力培育、发展和规范住房租赁市场。住房城乡建设局部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作，会同发展改革、公安、工商等有关部门加强住房租赁市场监管，建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度，建立健全住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立相关市场主体信用记录，纳入市公共信用信息平台，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。公安部门对租赁房屋依法实行治安管理，对租赁房屋的流动人口依法实行居住登记管理，对住房租赁经营单位遵守消防法律法规情况依法进行监督检查，督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业、房屋租赁经纪机构以及其他管理单位排查治安安全隐患。各有关部门要按照职责分工，依法查处利用出租住房从事违法经营活动。充分发挥街道、镇尤其是居民委员会和村民委员会的作用，将住房租赁管理和服务的重心下移，实行住房租赁网格化管理，网格员要做好住房租赁信息采集、日常巡查、综合管理等工作。建立纠纷调处机制，及时化解租赁矛盾纠纷。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：市编办、发展改革委、公安局、工商局，各区市政府〔管委〕）

（二十四）充分发挥行业协会作用。在市房地产业协会框架下成立住房租赁行业分支机构，引导社会力量参与房屋租赁日常管理。指导住房租赁行业制定和完善行业执业规范和行为准则，强化行业自律管理。督促指导住房租赁企业、中介机构及时采集、上报租赁房屋、租赁人员等信息。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：市民政局）

各级各有关部门要进一步加强组织领导，健全工作机制，强化宣传引导，营造良好环境，积极培育和发展住房租赁市场。要根据本实施意见，抓紧落实具体工作，特别是要把培育住房租赁重点企业、租房落户、子女入学、房屋改建、住房租赁备案、监管服务平台建设等落到实处,不断促进住房租赁市场健康发展。

威海市人民政府办公室       

2018年8月19日       

（此件公开发布）