《威海市商品房预售资金监管办法》政策解读

近年来，随着我市房地产行业的迅速发展，商品房预售资金监管不断加强，大部分商品房项目工程建设顺利推进。但是也存在一些问题，影响房地产市场平稳健康发展。依据《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省商品房销售管理条例》《山东省商品房预售资金监管办法》等有关法律法规规章和政策性文件，结合我市实际情况，制定了该办法。

该办法围绕进一步加强商品房预售资金监管、保障预售资金用于项目建设、维护交易双方合法权益，促进房地产市场健康发展的目标，对监管银行及账户、预售资金收存、支取和使用、终止和解除、法律责任等做出规定，共26条，主要内容包含6个方面：

一是关于监管适用范围和监管部门。我市行政区域内的预售资金的收存、支取、使用及监督管理，适用本办法。市住建局为主管部门指导全市工作，具体承担环翠区、高区、经区、临港区的工作，文登区、荣成市、乳山市、南海新区负责本辖区范围内的工作。人民银行分支机构负责指导商业银行监管账户管理工作。银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

二是关于监管原则和监管模式。预售资金遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。采取住建部门、监管银行、开发企业三方监管模式，住建部门与监管银行签订《商品房预售资金监管金融服务协议》，建立监管银行名录制度，住建部门、监管银行、开发企业三方签订《商品房预售资金监管协议》，依托住建部门的预售资金监管系统做好工作。

三是关于预售资金收存和监管方法。所有预售资金应全部存入监管帐户。对开发企业、监管银行、贷款银行明确了收存的责任。监管标准为建筑安装工程造价的1.2倍。实行商品住宅装修的，还要将装修费用计算在内，按每平方米装修费用的0.5倍执行。监管额度为商品房建筑面积与监管标准的乘积。分为5个控制节点：建成层数达到地上规划总层数一半、主体结构封顶、装修启动、单体竣工验收合格、完成商品房首次登记。

四是关于预售资金支取和使用。预售资金进入监管账户后，超出监管额度部分，开发企业可按规定提取使用，但应优先用于预售项目建设。监管额度内的资金，按控制节点提取使用。建成层数达到地上规划总层数一半，监管资金留存70%；主体结构封顶，留存35%；装修启动，留存25%；单体竣工验收合格，留存15%；完成商品房首次登记，监管终止。

五是关于开发企业差异化管理。开发企业信用评价结果使用在各控制节点上的监管资金留存比例，以及符合装配式建筑设计标准要求的建设项目的监管资金留存比例，按省、我市有关规定执行。  

    六是关于法律责任。开发企业有违反规定直接收取预售资金、未按规定将预售资金全部存入监管账户、变相逃避预售资金监管、未按规定使用预售资金等行为，由住建部门责令限期整改，违规信息记入开发企业及从业人员信用档案，情节严重的暂停拨付预售资金，暂停预售合同网签备案，并依法予以政政处罚。监管银行有未按规定将预售资金存入监管账户、未经住建部门同意，擅自支付预售资金、擅自截留、挪用或者拖延支付预售资金等行为，通报金融管理部门，暂停或终止其商品房预售资金监管服务，并由其承担相应责任。对施工单位、监理单位，以及贷款银行也分别规定了有关法律责任。

    政策解读人：方伟，市住房和城乡建设局房地产市场监管科

    联系电话：5224103

威海市住房和城乡建设局

2022年5月28日