《威海市物业管理办法》政策解读

一、《管理办法》的起草背景是什么？

物业管理与人民群众生产生活息息相关，物业管理的好坏，不仅直接关系群众幸福感、获得感、满意度，也影响精致城市建设的顺利推进。国家和省在物业管理方面虽然制定了一些法规和规章，但仍有部分问题或未作规定，或规定不实，不细，操作性不强，在实际工作中存在业主委员会成立和作用发挥难、服务收费难、小区停车难、维修资金使用难等突出问题，物业管理纠纷已成为群众反映的热点问题。为了进一步规范我市物业管理活动，维护业主和物业服务企业合法权益，市政府将《威海市物业管理办法》列入政府规章制定计划。市住房城乡建设局在考察学习、广泛调研论证的基础上，起草了《办法（草案）》送审稿。市司法局对送审稿依法进行了审查，听取了各区市政府、市政府有关部门、市政府法律顾问、部分人大代表政协委员和社会公众的意见，并进行了多次论证和反复修改完善。

二、《管理办法》的主要内容和亮点是什么？

《办法》共50条，对属于政府规章权限的事项，按照地方立法补缺的原则，以问题为导向，重点进行规范，如对物业管理委员会制度、住宅专项统筹维修资金、异议表决等问题进行大胆制度创新，对物业服务用房、治安和安全保卫、应急处置等内容进行细化明确。同时对部分物业管理的重点内容，如业主权益的保护等进行了强调和重申，对违反物业管理秩序的行为设定了一些行政处罚措施。主要亮点内容如下：

（一）首次将加强物业服务企业党的工作写进办法。支持业主委员会和物业服务企业根据中国共产党章程的规定，设立党的组织，开展党的活动，保障物业管理活动依法有序进行。

（二）创新设立物业管理委员会。业主大会召开难、业主委员会成立难是业主自治管理难以发挥作用的重要原因，也是阻碍和影响物业行业发展的瓶颈。对此，《办法》作出规定，对于有不具备成立业主大会条件或者多次组织仍不能成立等三种情形之一的，街道办事处、镇人民政府可组织成立物业管理委员会，代行业主委员会职责。物业管理委员会由业主、街道办事处或者镇人民政府、居民委员会委派的人员组成，人数为七人以上的单数，其中业主委员不少于百分之五十。《办法》对物业管理委员会的成立程序、职责、解散等事项也作出了规定。

（三）设立住宅专项统筹维修资金，提高使用效率。为破解住宅专项维修资金使用难、发挥效益低的问题，《办法》中提出“设立住宅专项统筹维修资金，主要由住宅专项维修资金集中存储增值收益组成，主要用于受益人为全体业主或者无法界定受益人时的住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造以及相关费用。物业主管部门应当根据业主委员会或者有关业主的申请安排使用，必要时也可以根据管理实际统筹安排使用”。

（四）将应急使用维修资金的情形扩展为9种。此前，威海可以启用应急维修程序的八种情形有：“物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；电梯故障；消防系统故障；建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；玻璃幕墙炸裂；排水管道破裂；地下车库雨水倒灌；路面破损影响人车安全；其他可能造成人身安全事故的紧急情况”。

基于近年来，业主对路面破损得不到及时维修反应大、投诉率高的问题，《办法》中，我市首次将“路面破损影响人车安全”纳入应急使用维修资金的范围，及时解决群众反映强烈的现实问题，提高维修资金的使用效率。

（五）明确可以采取异议表决方式提高表决效率。物业管理事项需要通过业主表决作出决定的，可以采取常规表决方式，也可以采用异议表决方式。在此之前，使用专项维修资金等许多物业管理事项需要业主做出表决，通常需要专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主或是专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。现实中由于房屋空置、部分业主表决不积极等因素，给物业管理工作造成了许多困难，因此办法规定可以根据管理规约、临时管理规约的规定或者业主大会的决定，采取异议表决的方式进行表决。

（六）加强物业管理信息化。随着互联网技术、物业企业资质认定取消、物业管理的精细化发展，物业行业对于建设一个集物业服务报修、投诉、投票、交费、跟踪、监督为一体的新型物业服务平台的需求日益迫切。管理部门通过物业服务平台进行数据采集、分析、应用，为行业规范化、有序化、可持续化发展提供支持，从而达到提升物业服务水平、提高业主生活品质的目的。

《办法》要求，市物业主管部门应当建立物业管理信息平台，宣传有关法律法规和政策规定，发布物业服务信息资讯，这些规定顺应了信息化发展的时代要求，较好地解决了业主投票难、维修资金使用难等问题，也为威海开展物业服务企业信用评级、维修资金网上办理等业务奠定了基础。

（七）细化物业服务用房标准。物业服务用房是小区实施物业管理的重要配套建筑，也是建设单位与业主争议较多的问题。为更好地为实施物业管理创造条件，《办法》对《山东省物业管理条例》规定的配置标准进行了细化，规定建设工程项目总建筑面积十万平方米以下的，按照不少于建设工程项目总建筑面积千分之五配置，最少不低于一百平方米；建设工程项目总建筑面积超过十万平方米的，十万平方米以内的部分按照千分之五配置，超出部分按照不少于千分之三配置。并对物业服务用房的规划、产权、位置、条件等内容作出了规定。

（八）加强信息公开，维护业主知情权。在信息公开方面，《办法》对物业主管部门、建设单位、物业服务企业分别作了相关信息公开的要求。

对于物业主管部门，《办法》规定市物业主管部门要负责建设具备宣传有关法律法规和政策规定，发布物业服务信息资讯，为业主决策提供辅助服务等功能的物业管理信息平台，并向社会免费开放。此外，《办法》还明确，办理不动产产权过户登记时，物业主管部门应当提示买受人可以核查该物业项目物业服务费用、住宅专项维修资金和相关分摊费用交纳情况，并为信息核查提供便利。

对于建设单位，《办法》规定建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约在楼房销售处醒目位置予以公示。在销售商品房时，应当将物业管理区域的范围；物业共用部位、共用设施设备名称；规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量和位置；物业服务用房的面积和位置；生活垃圾收集站点、公厕等其他需要明示的场所和设施设备等内容以图文形式向买受人明示。

对于物业服务企业，《办法》规定物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况和联系方式、物业服务投诉电话；物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；分摊公共水电费用的，具体费用分摊情况；物业管理区域内各岗位责任人、工作职责、工作范围、服务内容和标准等信息。此外，《办法》还重申，物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等业主共有收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。

（九）增设约束性规定，保护业主权益。物业服务企业是物业管理的执行者，其服务质量与群众生活环境密切相关。为切实保障业主权益，《办法》对物业服务企业作出了一些约束性规定。

《办法》明确了物业服务企业应当按照相关规定和物业服务合同约定提供服务，不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由减少服务内容、降低服务质量。同时，《办法》强调了物业服务企业不得为的行为，包括采用采取中断供水、供电、供气、供热或者其他损害业主合法权益的手段；挪用、侵占业主共有资金；擅自改变物业服务用房等共有物业用途；擅自利用共有物业进行经营；擅自提高收费标准；违规披露业主信息；无正当理由限制业主正常通行等违反法律、法规、规章规定，损害业主利益的行为。

根据《办法》规定，业主大会决定解聘物业服务企业的，物业服务企业应当按照法律规定或者合同约定的期限退出物业管理区域，并办理交接手续。物业服务企业不得以纠纷未解决为由拒绝退出和办理交接手续。同时，对物业服务企业采用中断供水、供电、供气、供热等手段损害业主合法权益；没有正当理由，限制业主正常通行；不按规定退出物业管理区域；违规披露业主信息等行为，设定了最高可由物业主管部门处一万元罚款的法律责任。

（十）将物业服务企业纳入政府应急管理体系。当前在应对新冠肺炎疫情工作中，物业企业作为疫情防控的中坚力量，第一道防线，承担着巨大的社会责任，各物业服务企业工作人员不足、防疫物资紧张，让不少物业犯了愁。针对这一难题，《办法》提出“物业服务企业应当按照当地人民政府处置突发事件作出的决定、命令，协助有关行政管理部门维护物业管理区域内社会秩序，落实各项应急处置措施。参与突发事件应对的物业服务企业，当地人民政府可以给予适当补贴。”