威海市地方税务局

关于土地增值税预征和核定征收有关事项

2014年第2号

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局的有关规定，结合我市实际，现就我市房地产开发项目土地增值税预征和核定征收事项公告如下：

　　一、关于房地产开发项目土地增值税的预征率

　　(一)普通标准住宅，预征率为2%。

　 (二)非普通标准的住宅，预征率为3%。

　　(三)非住宅项目，预征率为4%

　　(四)经济适用住房、廉租住房、棚户区改造住房等保障性住房和安居住宅、城中村改造对等面积安置用房，暂不预征土地增值税；销售保障性住房项目中的商业用房和非保障性住房、城中村改造中超面积收入，应按规定预征土地增值税。　　

　　二、关于土地增值税的核定征收

　　对符合核定征收清算条件的房地产开发项目，主管税务机关应按照“一项一核”的原则，根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建安造价标准等指标进行具体的评估测算后，分项目确定核定征收率，计算土地增值税。核定征收率不能搞一刀切。

　　测算核定征收率过程要形成工作底稿，存档备查。

　　三、本公告自2014年8月20日起施行，有效期至2019年8月19日。《关于调整土地增值税预征率的通知》(威地税函[2009]103号)同时废止。

　　特此公告。

　　附件:土地增值税核定征收率测算方法及步骤

威海市地方税务局

2014年8月20日

附件

　　一、测算收入

　　(一)主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》规定的方法核定；

　　(二)主管税务机关评估价格确定；

　 (三)主管税务机关按照其他方法确定。

　　二、测算扣除项目金额

　　(一)查阅涉税记录，包括契税缴纳金额；向国土、财政部门查询，获得该项目取得土地使用权支付的价款，和财政补贴金额等；

　　(二)向城乡建设部门查询建筑工程中标、预算和结算等信息，确定建筑工程成本，或者参照各级城乡建设部门发布的分年度建筑安装工程平方米造价指标，确定工程成本；按照配套费、设计费等相关规费的收取标准，以及拆迁安置情况，确定其他开发成本。房地产开发费用，按照土地成本和开发成本的10%计算；

　　三、测算增值额

　　测算的增值额=测算的收入-测算的扣除项目金额

　　四、测算税率

　　根据测算的增值额，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条的规定，确定不同的税率。

　　五、测算土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定的公式，计算测算的土地增值税额

　　测算的土地增值税额=增值额×适用的税率-扣除项目金额×速算扣除系数

　　六、测算核定征收率

　　核定的征收率=(测算的土地增值税额/测算的收入)×100%

　　七、核定征收土地增值税

　　核定征收的土地增值税=测算的收入×核定的征收率