威海市人民政府

关于印发《威海市城市规划管理技术规定

(土地使用、建筑管理)》的通知

威政发〔2008〕36号

各市、区人民政府，高技术产业开发区、经济技术开发区、工业新区管委会，市政府各部门、单位：

《威海市城市规划管理技术规定(土地使用、建筑管理)》已经市政府同意，现印发给你们，望遵照执行。

                                                                                  威海市人民政府

                                                                                 二〇〇八年七月一日

威海市城市规划管理技术规定

(土地使用、建筑管理)

第一章  总  则

    第一条  为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据国家有关法律、法规及技术规范的规定，结合本市实际，制定本规定。

    第二条  本规定适用于威海市城市规划区内各项建设工程。

    第三条  编制详细规划(含控制性详细规划和修建性详细规划，下同)和建筑设计应符合本规定及环保、环卫、卫生防疫、风貌绿化、人防、国防、消防、气象、抗震、防汛、排水、海港、铁路、航空、安全、道路、通讯、工程管线、地下工程、测量标志、历史文物保护、农田水利等方面的规定。

第二章  城市用地分类

    第四条  城市用地按国家建设部发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137—90)进行分类，城市用地分类代号可用于城市规划的图纸和文件。

    第五条  各类工程项目的选址，应充分考虑用地范围内基础设施配套的完善程度。海拔60米以上地带不宜安排新建建筑物。根据经济社会发展确需建设的，经市规划委员会、市政府研究同意后，方可实施建设。

    第六条  各类建设用地的使用，应按经批准的详细规划执行。凡须改变规划用地性质的用地，应先提出调整规划，按规划调整的规定程序和权限批准后执行。

第三章  建筑设计

  第七条  建设工程应当由具有相应资质的单位，依照有关设计规范、标准及批准的详细规划或规划设计条件进行设计。

  第八条  新建、改建和扩建的各类建筑应当预留相应的停车位。不同性质类别的建筑机动车停车位指标应不低于下表规定：

综合建筑的停车位指标，按上表所列不同性质类别的建筑分项累计计算。

非机动车的停车位指标，由规划行政主管部门依据具体情况核定。

新建建筑采用立体机械式停车库的，停车位指标按上表规定上浮50%计算。

第九条  机动车停车位控制指标以小型汽车为标准当量，按下表计算：

    机动车停车位面积应当符合下列控制标准：

    (一)小型汽车露天停车场为25-30平方米／车位；

    (二)小型汽车室内停车库为30-35平方米／车位；

    (三)小型汽车路边停车带为16-20平方米／车位；

    (四)小型汽车地下停车库为40-50平方米／车位。

    第十条  车库宜设置在建筑的半地下或地下，以提高地下空间利用率。地下停车库可与人防设施结合设置。

    居住区地面停车率不宜大于10%(经济适用房、廉租房除外)；商业设施地面停车率不宜小于20%。

    居住区地下停车库屋面覆土深度不应低于1.5米。在居住区集中公共绿地下设置地下停车库时，屋面覆土深度不应低于2.5米。

    第十一条  高层居住区应设置楼、库一体的全通式地下停车库，住宅楼电梯应通至地下停车库内，居住区内应人车分流。非高层居住区宜设置楼、库一体的全通式地下停车库，住宅楼楼梯宜通至地下停车库内。

    当设置楼、库分离的地下停车库时，应先建设或同步建设地下停车库，并与住宅楼同时交付使用。

    第十二条  建筑基地内应考虑传达室、配电室等配套设施用房的布置。建筑周围需要分界的，应采用绿篱或通透围墙隔离。

    第十三条  沿城市道路两侧的重要公共建筑应考虑光亮工程设置。

    第十四条  建筑需扩建、改建时，原设计单位和具有资质的工程质量鉴定部门应出具对原有建筑结构的安全鉴定书。

    第十五条  建筑外墙宜采用高档、耐久外装材料。沿城市道路两侧的建筑外墙宜采用高档面砖或石材等外装材料，底层裙房外墙应采用干挂石材等外装材料。

    第十六条  单体建筑设计方案报审时，应当提交下列资料：

    (一)按国家统一基准测绘的附有现状地形地物的1:500建筑总平面图。表示范围包括新建工程用地界线以外至少50米。表示内容包括单体平面设计尺寸、建筑坐标、层数、建筑间距、建筑后退距离、主要出入口方位、场地竖向设计、停车场设计、室外建筑小品、绿化、环境工程以及各类配套基础设施等。

    (二)注明尺寸的建筑各层平面图。

    (三)建筑各个立面图(须注明装饰材料、色彩及霓虹灯装饰、广告牌、空调搁板等)。

    (四)建筑的主要剖面图。

    (五)方案设计说明书。

    (六)方案效果图。

第四章  建筑容量控制指标

    第十七条  单一类型建设用地，新建、改建和扩建建筑的建筑容量控制指标(建筑密度和建筑容积率，下同)应按本规定附表的规定执行。

    综合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应按不同性质建设用地的分类分别执行。

    难以分类执行的建设用地，按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。

    第十八条  未列入本规定附表的科研机构、大中专院校、中小学校、托幼机构、体育场(馆)、医疗卫生、文化艺术以及军事等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的详细规划和有关专业规定执行。

    第十九条  原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建设用地范围内进行扩建。

第二十条  建设用地为公众提供永久性开放空间，在符合有关规定的前提下，每提供l平方米有效开放空间，允许增加2平方米建筑面积。增加建筑面积总计不得超过核定建筑面积的20%。

第五章  建筑间距

    第二十一条  建筑间距应符合本章的规定，并同时符合相关设计规范以及日照、消防、通风、防灾、景观、视觉卫生、环保、工程管线和文物保护等方面的要求。(建筑间距图示见附图)

    第二十二条  每套住宅应至少有一个居住空间获得大寒日不少于2小时的有效日照。老年人居住建筑居住空间、医院和疗养院的病房和疗养室、中小学教室(以下统称生活居住特征建筑)，应获得冬至日不少于2小时(托幼建筑主要生活用房为3小时)的有效日照。

    非高层建筑遮挡生活居住特征建筑日照时，建筑间距应同时符合日照间距系数和日照分析软件测算要求。

    生活居住特征建筑间距应满足上述要求，并符合下列规定：

    (一)非高层建筑遮挡住宅日照且正南向平行布置时，日照间距系数为1.55；遮挡其他生活居住特征建筑日照且正南向平行布置时，日照间距系数为1.8。

    非正南向平行布置时，根据朝向与正南向的不同夹角，正面间距按国家标准GB50180—93第5.0.2.2款执行。

    (二)非高层建筑遮挡生活居住特征建筑日照且垂直布置时，遮挡建筑山墙宽度小于或等于12米的，正面间距不小于遮挡建筑高度的1.0倍；大于12米的，正面间距按平行布置控制。

    (三)非高层建筑遮挡生活居住特征建筑日照且既非平行也非垂直布置时，两幢建筑的夹角小于或等于45度的，最小正面间距按平行布置控制；大于45度的，按垂直布置控制。

    (四)生活居住特征建筑正面间距不小于16米。

    (五)非高层建筑与非高层生活居住特征建筑之间侧面间距不小于6米；侧面皆有窗户的，不小于8米(工业建筑不小于10米)。

    第二十三条  其他非高层建筑间距，应综合考虑消防、景观等要求，并符合下列规定：

    (一)其他非高层建筑之间平行布置时，正面间距不小于较低一侧建筑高度的1.O倍，且不小于10米。垂直布置时，建筑山墙宽度小于或等于12米的，正面间距不小于10米；大于12米的，按平行布置控制。既非平行也非垂直布置时，两幢建筑的夹角小于或等于45度的，最小正面间距按平行布置控制；大于45度的，按垂直布置控制。

    (二)其他非高层建筑之间侧面间距不小于6米(工业建筑不小于10米)。

    (三)其他非高层建筑不遮挡生活居住特征建筑日照时，正面间距按本条第(一)项控制，且不小于16米。

    第二十四条  高层建筑间距，应综合考虑消防、景观等要求，并符合下列规定(当遮挡生活居住特征建筑日照时，应同时符合日照分析软件测算要求)：

    (一)高层建筑之间平行布置时，正面间距不小于36米。垂直布置时，建筑山墙宽度小于或等于16米的，正面间距不小于24米；大于16米的，按平行布置控制。既非平行也非垂直布置时，两幢建筑的夹角小于或等于45度的，最小正面间距按平行布置控制；大于45度的，按垂直布置控制。

    (二)高层建筑与其他建筑之间侧面间距不小于13米。

    (三)高层建筑与非高层建筑(皆非生活居住特征建筑)平行布置时，正面间距不小于非高层建筑高度的1.O倍，且不小于13米。垂直布置时，建筑山墙宽度小于或等于12米的，正面间距不小于13米；大于12米的，按平行布置控制。既非平行也非垂直布置时，两幢建筑的夹角小于或等于45度的，最小正面间距按平行布置控制；夹角大于45度的，按垂直布置控制。

    (四)高层建筑遮挡非高层生活居住特征建筑日照时，正面间距按本条第(一)项控制；不遮挡日照时，正面间距按本条第(三)项控制，且不小于16米。

第六章  建筑退让及建筑高度

    第二十五条  沿建设用地边界布置的建筑，其离界距离应综合考虑日照、消防、交通、文物保护等要求，并符合下列规定：

    (一)当界外是待建设用地时，建筑离界距离根据界外用地规划情况，按照本规定第五章确定的建筑间距一半预留，且不小于5米。

    (二)当界外是已建保留建筑时，建筑离界距离除符合本条第(一)项规定外，还应同时符合本规定第五章建筑间距的有关规定。在满足建筑间距的前提下，建筑离界距离因条件限制不能符合本条第(一)项规定的，经相邻地块产权人达成协议并经规划行政主管部门核准后，可适当缩减建筑离界距离。

    (三)当界外是城市公共绿地、广场或自然山体等用地时，建筑离界距离不小于5米；当遮挡城市公共绿地、广场日照时，按照多层居住用地控制建筑离界距离。

    (四)当建筑与用地边界非平行布置时，建筑离界距离按之间最小间距控制，且不小于5米。

    (五)地下建筑的离界距离，不小于地下建筑深度的0.7倍，且不小于5米。

第二十六条  建筑后退城市道路红线距离应符合下表规定：

  本表中后退距离均为下限。高层建筑应适当加大后退距离，按建筑高度24米以上每增加5米后退距离增加1米的标准控制。

    第二十七条  铁路、公路、轨道交通、气象观测场、工程管线及危险物品生产储存等场所周边的建筑后退距离，按国家有关规定，由规划行政主管部门会同有关专业部门具体核定。

    第二十八条  建筑的高度，应综合考虑日照、消防、景观、航空、通讯、文物保护等方面的要求，并符合下列规定：

    (一)在有净空高度控制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯(含微波通讯)设施周围的新建、改建建筑，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。

    (二)在历史优秀建筑、文物保护单位紫线范围内新建、改建建筑，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定，进行视线分析，提出控制高度和保护措施。

    (三)高层建筑设计方案在审批时应进行视线景观分析。

    (四)沿城市道路两侧建筑的控制高度(H)，除经批准的详细规划另有规定外，不应超过道路规划红线宽度(W)加建筑后退距离(S)之和的1.5倍，即：H≤1.5(W+S)。

    建筑直接临接或其面临的道路临接河道、电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将河道、电力线路保护区的二分之一宽度计为W值。

    第二十九条  沿城市道路两侧建筑的面宽，除经批准的详细规划另有规定外，按建筑高度的变化控制(工业建筑除外)：

    (一)建筑高度小于或等于24米的，其最大连续面宽投影不宜大于60米。

    (二)建筑高度大于24米，但小于或等于60米的，其最大连续面宽投影不宜大于50米。

    (三)建筑高度大于60米的，其最大连续面宽投影不宜大于40米。

    (四)不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续面宽上限值按较高建筑高度执行。

第七章  建筑用地的绿地

第三十条  绿地的规划、建设和管理应符合《威海市城市绿化办法》的规定，绿地率的控制指标应符合下表的规定：

本表中绿地率指标除工业区外均为下限。旧城改造项目执行上表标准确有困难的，经规划行政主管部门同意，绿地率可适当降低，但不应小于20%(居住区、工业区除外)。

第三十一条  居住用地中除满足上述绿地率的控制指标外，还应有集中公共绿地，包括居住区公共绿地、小区公共绿地、组团公共绿地和其它块状、带状公共绿地，其规模应符合下表规定：

居住区内绿地面积按国家标准GB50180-93规定计算。

第八章  附  则

第三十二条  本规定下列用语的含义：

(一)建筑密度：是指建筑底层占地面积与建设用地面积的比值(以百分比表示)。

(二)容积率：是指建筑的各层建筑面积总和与建设用地面积的比值。

(三)低层住宅：是指一层至三层(含三层)住宅。

(四)多层住宅：是指四层至六层(含六层)住宅。

(五)中高层住宅：是指七层至九层(含九层)住宅。

(六)高层建筑：是指高度为24米以上的公共建筑及十层以上(含十层)的居住建筑。

(七)正面间距：是指遮挡建筑与被遮挡建筑主要朝向外墙面之间的垂直距离。

(八)侧面间距：是指两建筑次要朝向外墙面之间的垂直距离。

(九)日照间距系数：是指根据日照标准确定的建筑正面间距与遮挡建筑高度的倍数值。

(十)地下建筑深度：是指自室外地面至地下建筑底板底部的距离。

(十一)绿地率：是指建设用地内绿地面积占建设用地总面积的比值。

(十二)道路红线：是指规划道路路幅的边界线。

(十三)建筑后退道路红线距离：是指建筑及附属部分临街垂直投影的后退道路红线距离，包括室外台阶、雨蓬、阳台、飘窗等。

(十四)建筑离界距离：是指相邻地界与沿地界一侧建筑及附属部分垂直投影线之间的最小距离，包括室外台阶、雨蓬、阳台、飘窗等。

    (十五)经济适用房：是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

    (十六)廉租房：是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低收入且住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房。

    (十七)酒店式公寓：是指按酒店式管理的公寓，按住宅建筑处理。

    (十八)公寓式酒店：是指按公寓式(单元式)分隔经营的酒店，按旅馆建筑处理。

    (十九)公寓式办公楼：是指有统一物业管理，单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼，按办公建筑处理。

    第三十三条  容积率应按下列标准计算：

    (一)地下室、半地下室作为车库等配套设施用房不计算容积率；作为商场等经营性用房计算容积率。

    建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的室外道路或场地标高为准作为室外地坪，确定是否属于地下室或半地下室。

    (二)当住宅建筑标准层层高大于3.9米时，不论层内是否有隔层，按该层建筑面积的2倍计算容积率。

    当办公、旅馆建筑标准层层高大于4.2米时，不论层内是否有隔层，按该层建筑面积的2倍计算容积率。

    当小型普通商业建筑标准层层高大于4.5米时，不论层内是否有隔层，按该层建筑面积的2倍计算容积率。

    住宅、办公、旅馆、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分和大型商业建筑、工业建筑、体育馆、博物馆、展览馆类建筑不按本规则计算容积率。

    第三十四条  永久性开放空间应符合下列规定：

    永久性开放空间应沿城市道路、广场设置，使用面积不小于200平方米，与地面高差不大于1.5米，并设置相应的标志，有直接对外通行的出入口。永久性开放空间应无条件交有关部门管理，做到常年开放，不得改变使用性质。

    第三十五条  建筑间距应按下列标准计算：

    (一)除另有规定外，建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间的最小的垂直距离。

    (二)建筑有每处不超过3米长的凸出部分，凸出距离不超过l米，且其凸出部分累计总长度不超过同一面建筑外墙总长度的1/4的，其建筑间距可不计凸出部分。

    生活居住特征建筑主要朝向阳台累计总长度不超过同一建筑外墙总长度1/2的，其建筑间距以建筑外墙计算；超过1/2的，以阳台外缘计算建筑间距。

  　住宅、商业、办公建筑阳台宽度不宜超过1.8米，单套阳台总面积不宜超过套型建筑面积的6%。

    (三)遮挡建筑高度计算应考虑地形高差、被遮挡建筑底层非生活居住特征用房等因素。

    (四)当遮挡建筑有坡屋顶且坡度大于1:1.55时，遮挡建筑高度算至屋脊顶；小于或等于1:1.55时，遮挡建筑高度算至檐口。水箱、楼梯间、电梯间等突出屋面的附属设施，水平面积之和不超过屋面建筑面积1/4且高度不超过5米的，不计入建筑高度，但必须纳入日照分析软件测算。

    (五)高层建筑的裙房建筑间距按非高层建筑控制。

    第三十六条  本规定由威海市规划局负责解释。

    第三十七条  本规定自2008年7月1日起施行，威海市人民政府2003年8月5日公布实施的《威海市城市规划管理技术暂行规定(土地使用、建筑管理)》(市政府令第48号)同时废止。

附表